新手买楼必看: 详细流程、开支、中伏位、申请按揭、注意事项
香港买楼流程
以下是小编建议的买楼流程及实际操作:
- 买家先行了解自己的财务状况,能不能做到按揭,暂时做不到的话,又应该要如何预备? 可以做的话,又能做到多小按揭。这点非常重要,笔者建议初次买楼的朋友可以找一些专家了解一下。
- 按着按揭的银码,去寻找心仪单位
- 找到心仪单位后,可以请地产代理进行查册`(通常经纪会主动完成此步骤)
- 同时买家可于网上银行作估价,也可以找熟悉行情的朋友或专业人仕验楼、又或是与专业人仕查询此楼盘是否买得过
- 一切都查明没问题后,买家可以与业主还价,并准备好细订(一般为成交价的3 – 5%)
- 一切条款落实、并签署临时买卖合约,买家要交付细订的支。
- 签订了临约后,买家便要找律师楼及申请按揭,此两方面上,建议买家最好事先找好资料,选定目标。银行不宜找太多,以1-3间为宜,同一时间向太多银行申请按揭则容易影响自己的个人信贷评级。
- 签订临约后约14日内,买卖双方律师便会安排签署正式买卖合约,在签正式买卖合约时,买方要预备好大订(金额视乎细订多少,通常大订+ 细订合起来便等于楼价的10%)及印花税,交付律师楼。
- 付了大订后,到成交日临近前,买方最好提前数天进行单位的最后检查,以确保能顺利交吉。通常在买家做了收楼前最后检查后,到成交日收楼前,都不会有人进入该单位,同时这段期间,律师楼也会查明卖家所提供的楼契、有没有拖欠任何费用、再签订相閞文件。
- 买方须于买卖合约的成交日前,成功获得银行批核按揭,并签订按揭契约。
- 于成交日时,银行便会代表买方将按揭成功批核款项(一般为楼价余额)转给给卖方,完成整个买卖程序,买家也从此成为新业主,能从律师楼拿取单位锁匙。
买楼必要开支
买楼其实除了楼价外,还有很多开支,例如:
- 经纪佣金(通常为楼价的1%,并于签订临时买卖合约时说明于何时结算)
- 律师费
- 印花税、各种额外印花税
- 差饷地租
- 装修费
- 管理费(这是日后非常重要的一环,管理费可以非常贵)
如果准买家在买楼时没有预备以上的费用支出,将会变得十分狼狈,也会打乱整个上楼计划。
新手买楼第一重点: 买楼前首先要确定自己能做到按揭
除了个别身家特别丰厚的朋友,可以说,十个买楼的朋友,九个都要申请按揭。即使你找到一间十分顺我的笋盘,但如果申请不到按揭,也只能眼睁睁的看着别人购入这个笋盘,然后自己享受。
所以在购入任何物业之前,时先要了解清楚,自己能否申请到按揭,如果可以申请到,又能借到几多呢?
申请按揭所需文件
基本上,申请按揭基本需要以下证明::
- 香港身份证副本
- 最近期之住址证明(如水、电费单、银行月结单)
- 工作及入息证明:
- 最近年度的薪俸税单
- 最近3 个月薪金入帐银行纪录
- 最近3 个月之粮单
- 最近3 个月之强积金供款纪录
特别注意:
注意,这些只是最基本的,视乎你申请者的个资料、行业以及提交的入息证明文件,银行有机会需要申请者补回更多的文件,例如当申请人在现时的公司工作未满一年的话, 便有可能要提交上一间公司的工作证明文件。
如果你想申请9 成按揭, 那便要更加小心了, 因为条件更多, 也更要好好预备哦!
对个别收入不太稳定的人仕或行业来说, 银行也有可能会要求申请者提供最近六个月,甚至一年内的粮单。
而银行最终批核的借贷金额,有可能比申请者想像中的小。故此,我十分建议,大家再申请按揭前,最好先找一位专家为你看一看资料,整理一下,不然的话,签了买卖合约,然后才发现按揭申请不足,那边要面对挞订的风险了。
新手买楼第二重点: 花点时间和精力,去学懂寻找平、靓、正盘源
不知道大家在买楼时,是怎样决定要买哪一个楼盘的呢?我发现很多朋友在选择楼盘时,都是凭感觉的:
- 自己住习惯了,所以想找同一屋苑的楼盘
- 楼盘离开父母的家近,方便一点
- 物业与自己工作的地点距离很近
- 觉得这个物业很好,配套很齐备
这些,都构成了我们选择购入一个楼盘的原因。不是说这些原因不好,只是,其实我们可以在这些原因之外,再加入物业的升值潜力,以及投资价值来考虑。
我发现很多新手物业买家,他们购入一个物业时的价格,都很常出现"比巿价贵”的情况。
例如同区,同屋苑,同类型的单位,市场上的平均售价是300万,他们却会付出320万呀,330万呀等等的价钱来购入这单位。
这便是因为他们靠的, 是感觉. 而没有从正确的投资者角度出发. 而且他们本着的心态, 是想要买入一间, 长久的居所, 但实际上, 新手买楼, 更需要本着一种: “这是投资! 这是投资! 这是投资!” 的心态!
这样, 才能以投资者的角度来看物业, 冷静又理志地按着定好的规条选择物业. 当然, 那些条件我不能详尽地分享给你, 因为这是我在Lucy 的课堂上学的, 知识板权有价, 这点我也十分专重的.
但如果你第一间物业是以投资心态买入的话, 数年后你换楼时, 会便发现自己原来已经遥遥领先当时和你在同一个起跑线上, 但想着我要买来长久自住的朋友好多了!
因为他们一则不介意物业买贵了, 二则因为想自住便到处也不节省, 三则太有感情, 即使价好也不放. 结果, 你过数年后, 财富翻了一翻, 可以买更好的物业了, 他们却还是把持住当初、那唯一一个物业.
新手买楼第三重点– 查册、验楼要做好
查册是什么?为什么这么重要?
在购入楼宇前,我们必需先行了解好那个楼盘的情况和价值,其中一个对楼价和申请按揭影响非常大的因素,便是该单位是不是凶宅。
而准业主要了解一个物业是否凶宅,其中一个最方便的办法便是问地产经纪会一份心仪单位的查册报告,又或是自己亲自前往土地注册处,从土地登记册查阅。
阅读查册报告可以说的是阅读该物业的详细历史,从兴建,落成,到入伙后第一到N手业主,中间发生过什么事, 都会被登记在内,而我非常、十分、超级建议大家一定学懂看查册报告!
但留意,很多时候,除非事件有上过新闻,如果是租户在单位中离世,是不会被记录在查册文件中的, 所以大家记得,这方面便需要问地产经纪和查阅凶宅网了,故此,"学懂阅读查册报告+ 了解凶宅网+ 询问地产经纪",绝是非常重要的一环!
验楼知多D
一手楼验楼
不管是一手楼还是二手楼, 准买家在购入一个物业前,验楼都是必需的。因为当你购入楼宇后,所有的维修开支,都全由买家负责。
不懂验楼,又或是直接跳过这步骤的朋友们,可以说是面对极大的风险呀!是以,我是非常建议各位在购入物业前,先找专业人士帮忙验楼的。
如果你想买入的,是一手楼,当业主在购入物业前,在验楼时发现有问题的话,发展商都会同意提供维修执漏的。所以在购入物业前先行验楼,可以说是保障自己的重要一步。
二手楼验楼
而如果你购入的,是二手楼,那基本上,买卖合约上都会列明"现况买入",即所有问题都由买家在买入后负责.
而验楼则是其中极重要的一环,因为这能让买家了解应该如何和卖家议价。
如果准买家能在购入物业前,先了解清楚物业的情况,对准买家在与业主及物业代理议价上,将非常有帮助。
而为了保障自己,买家也可以在睇楼时,把物业现况写入合约内,其中最好便需要包括所有的有问题的地方,甚至拍照为证,以免在收楼时出现问题。
新手买楼必看: 总结
上文提及了一些笔者个人认为,买楼必需要注意的事项,当然,还有很多的事我的应该要注意,毕竟,买楼是人生大事,而尽量完善每一步,能让我们可以更好的把整件事做得尽善尽美。
谁不想自己住的房子又舒适,又保值,甚至升值呢?
如果大家有什么意见,欢迎你们也随留言给我哦!
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